Cómo afecta la variación del dólar a los créditos hipotecarios no efectivizados

Economía

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Volvemos sobre el tema “dólar vs. inflación”. Hace 73 años que repetimos la misma lucha, pero parece que no aprendemos, ¿o será que la enfermedad endémica ya se ha naturalizado?

Nuevamente la cotización del billete verde afecta una actividad que no debiera tener relación con el mismo. Pero la falta de una moneda confiable hace que los valores de las propiedades sean fijados en dólares, afectando las operaciones de compra de viviendas con créditos hipotecarios U.V.A (Unidad de Vivienda Actualizada).

Los problemas que genera el incremento en la cotización de la divisa norteamericana son los siguientes:

1) Los afecta en el momento que el valor de la propiedad está fijada en dólares y el crédito se está tramitando o está ya aprobado y no efectivizado.

2) Tomemos un ejemplo: se pacta el valor de compra en u$s 60.000 y en ese momento la cotización del dólar es de $20 por unidad, por lo cual solicitamos un crédito de $ 1.200.000. El tiempo de tramitación y acreditación de los fondos es de 60 días aproximadamente y, en ese momento, la divisa trepa a $24. Por lo tanto, los u$s 60.000 x 24 se transforman en $ 1.440.000, con lo cual nos faltan $ 240.000 para poder realizar la operación. El Banco Nación frente a esta dificultad propone las siguientes soluciones.

2.a) Elevar el límite máximo de la relación cuota/ingreso del 25% al 30 % en los créditos ajustables por UVA (entiendo que dentro de esta facilidad está el aumento del importe del crédito)

2.b) Ampliar el plazo máximo de 30 a 40 años.

2.c) Un seguro de cambio para tomar por el periodo de tramitación del crédito UVA.

3) El efecto que produce la ampliación del plazo de 30 a 40 años es el siguiente:

3.a) La cuota mensual para un crédito de $ 1.200.000 a 30 años con el 5% anual de interés es de $ 6.391,72.

3.b) La cuota mensual para el nuevo importe de $ 1.440.000 al 5% anual durante 40 años es de $ 6.878.- mensual.-

3.c) La cuota mensual del nuevo importe de $ 1.440.000 en 30 años al 5% anual es de $ 7.670,06 , es decir $ 792,06 más por mes pero 120 cuotas menos para pagar, cada uno evaluara la posibilidad de poder pagar dicha cuota y ahorrarse 120 pagos finales.

Por último y para alejar todo tipo de duda o incertidumbre respecto de la variación del dólar, debemos decir que establecida la primer cuota, la variación del dólar no incide en nada en la misma, ya que se ajusta por inflación índice C.E.R que da el INDEC.-

Oscar V. Biondini

Por Oscar V. Biondini | Consultor financiero

Tiempo Industrial 117 – Año 11 – Página 4