Créditos hipotecarios: ¿adelantamos cuotas o realizamos un pago a cuenta?

Economía

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Más allá de todos los costos adicionales explícitos o implícitos a la tasa de interés, es normal que al querer cancelar un crédito hipotecario nos encontremos con que en el contrato figuraba una cláusula que menciona que si la misma se produce antes de determinado plazo de vigencia, tendrá un costo adicional.

Queda claro que no me estoy refiriendo al costo que implica la cancelación de una hipoteca. Por eso, la pregunta en este caso es además de los gastos de cancelación, ¿por qué tengo que pagar una comisión adicional por cancelar anticipadamente el crédito?.

Este costo está explícito en el contrato que suscribe el deudor hipotecario. Lo que no está especificado es que los usuarios abonan de “abajo para arriba”, es decir el importe que se adelanta se aplica a las últimas cuotas.
Por ejemplo, si tomamos un crédito hipotecario que se cancela en 240 cuotas (20 años) el importe se aplicaría a cancelar la amortización real que contiene la cuota 240 luego la 239 y así siguiendo.

Supongamos que tomamos un crédito hipotecario para la compra de vivienda única y permanente de $ 100.000, a 20 años (240 meses), a una tasa de interés del 1% cada 30 días, la cuota a pagar será de 1101,08. Después de abonar la 5ta. cuota el saldo deudor es de $99.484,35 en ese momento el deudor quiere realizar un pago adicional de $ 9.428,35 a lo cual el empleado, después de hacer algunas consultas, le dice que con esa cifra cancela las 10 últimas cuotas y que su préstamo se cancelará en 230 cuotas.

Ahora, qué ocurre si en lugar de “adelantar” cuotas, el importe de $ 9.428,35 lo tomamos como “Pago a Cuenta” y disminuimos el saldo deudor de $ 99.484,35 a $90.056.

Aquí podemos preguntarnos en cuántas cuotas de $ 1101,08 se cancelará este saldo de $90.056 para conocer el total de cuotas aplicamos la siguiente fórmula:

Quiere decir que si aplicamos los $ 9.428,35 como pago a cuenta, el crédito se cancela con 176 pagos y si aplicamos la forma de “abajo para arriba” el crédito se cancela en 230 cuotas, es decir pagaríamos 56 cuotas mas que no corresponden.

El total de intereses que pagaremos por el préstamo aplicando la forma “de abajo para arriba”, será de $ 163.675,88 y aplicando el sistema de “pago a cuenta” el total de intereses que pagaríamos será de $ 95.046,19, esto nos muestra que la forma de adelantar cuotas “de abajo para arriba” tiene para el deudor un costo implícito de $ 68.632,69.
Por último, la forma de adelantar cuotas aplicándola “de abajo para arriba” desvirtúa el sistema francés de amortización, dado que no respeta la aplicación de interés vencido sobre saldos y no cumple el principio de equivalencia financiera.

Oscar V. Biondini

Por Oscar V. Biondini | Consultor financiero

Tiempo Industrial 116 – Año 11 – Página 3