Créditos hipotecarios: ¿adelantamos cuotas o realizamos un pago a cuenta?

Economía

Compartir

El sistema pago a cuenta resulta más beneficioso para el deudor ya que disminuye considerablemente los intereses. La forma de adelantar cuotas “de abajo para arriba” desvirtúa el sistema francés de amortización.

Por Oscar V. Biondini Consultor financiero

Además de todos los costos adicionales, explícitos o implícitos a la tasa de interés, es normal que al querer cancelar un crédito hipotecario, en el contrato figure que si la cancelación se produce antes de determinado plazo de vigencia, la misma tendrá un costo adicional por cancelación anticipada Claro está que no me estoy refiriendo al costo que implica la cancelación de una hipoteca. La pregunta en este caso es ¿por qué tengo que pagar una comisión adicional por cancelar anticipadamente el crédito además de los gastos de cancelación de hipoteca?

Este costo está explícito en el contrato que suscribe el deudor hipotecario, lo que no está especificado es el costo de adelantar cuotas aplicando las mismas como suele decirse de “abajo para arriba”.

Es decir que el importe que adelantamos se aplica a las últimas cuotas. Para citar un ejemplo, supongamos un crédito hipotecario que se cancela en 240 cuotas (20 años) el importe se aplicaría a cancelar la amortización real que contiene la cuota 240 luego la 239 y así siguiendo.

Supongamos, a título de ejemplo, que tomamos un crédito hipotecario para la compra de vivienda única y permanente de $ 100.000, a 20 años (240 meses), a una tasa de interés del 1% cada 30 días la cuota a pagar será de 1101,08. Después de abonar la quinta cuota, el saldo deudor es de $99.484,35 en ese momento el deudor quiere realizar un pago adicional de $ 9.428,35 a lo cual el empleado, después de hacer algunas consultas le dice que con esa cifra cancela las 10 ultimas cuotas y que su préstamo se cancelará en 230 cuotas.

Qué ocurre si en lugar de adelantar cuotas, el importe de $ 9428,35 lo tomamos como “Pago a Cuenta” y disminuimos el saldo deudor de $ 99.484,35 a $90.056.

Aquí podemos preguntarnos en cuántas cuotas de $ 1101,08 se cancelará este saldo de $90.056.

Para conocer el total de cuotas aplicamos la siguiente formula:

 

Quiere decir que si aplicamos los $ 9.428,35 como pago a cuenta, el crédito se cancela con 176 pagos y si aplicamos la forma de “abajo para arriba” el crédito se cancela en 230 cuotas, es decir pagaríamos 56 cuotas más que no corresponden.

El total de intereses que pagaremos por el préstamo, aplicando la forma “de abajo para arriba”, será de $ 163.675,88 y aplicando el sistema de “pago a cuenta” el total de intereses que pagaríamos será de $ 95.046,19. Esto nos muestra que la forma de adelantar cuotas “de abajo para arriba” tiene para el deudor un costo implícito de $ 68.632,69.

Por último la forma de adelantar cuotas aplicándola “de abajo para arriba” desvirtúa el sistema francés de amortización, dado que no respeta la aplicación de interés vencido sobre saldos y no cumple el principio de equivalencia financiera.

TIEMPO INDUSTRIAL 2017 | AÑO 11 | N°106 Pág. 15